Capital-investissement immobilier : définition et fonctionnement

Qu’est-ce que le capital-investissement immobilier ? Pourquoi oser le non coté en immobilier ?

Capital-investissement immobilier : définition

Le capital-investissement consiste à prendre des participations dans des sociétés non cotées, œuvrant dans tous les secteurs d’activité. Le capital-investissement immobilier finance quant à lui des sociétés non cotées actives sur le secteur de l’immobilier (promotion immobilière, marchands de biens, réhabilitation etc.).

Concilier ainsi le meilleur de deux mondes, le capital investissement et l’immobilier, c’est possible grâce au capital-investissement immobilier. Cela veut dire d’une part, accéder aux performances du non coté qui en font le placement le plus rentable sur les dix dernières années -11,3 % en moyenne annuelle selon l’étude France Invest/EY*- et d’autre part, profiter des perspectives de valorisation de la pierre. Sans oublier les autres qualités de la pierre et notamment celle d’être un rempart contre l’inflation dont une majorité d’économistes prévoit le retour dans cinq ans suite à l’explosion des dettes des Etats, consécutive à la crise sanitaire du Covid-19.

Jusqu’il y a peu, seuls les institutionnels avaient accès aux deux mondes au travers de produits dédiés, aux tickets d’entrée très élevés (plusieurs millions d’euros).

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La gamme Inter Invest

Inter Invest et quelques autres ouvrent aujourd’hui cette possibilité aux investisseurs dits avertis en proposant une gamme de fonds de capital-investissement spécialisés dans les secteurs de l’immobilier et de l’immobilier géré (sociétés exploitant commercialement des actifs immobiliers).

Cette gamme se compose ainsi d’un fonds professionnel de capital investissement (FPCI), à ne pas confondre avec les fonds communs de placement pour l’innovation (FCPI) dont ils diffèrent complètement. Un investissement accessible à partir de 100.000 euros (voire 30.000 euros sous certaines conditions) et d’un fonds grand public, accessible à partir de 3 000€ de souscription, il s’agit d’un Fonds Commun de Placement à Risques (FCPR) agréé par l’AMF et éligible au PEA-PME.

L’opération consiste pour l’investisseur à acheter des parts d’un fonds qui prendra des participations dans des sociétés actives dans le secteur de l’immobilier, des entreprises qui réalisent des opérations de réhabilitation, de promotion immobilière, de marchands de biens ou dans le secteur de l’immobilier géré, c’est-à-dire des sociétés qui gèrent des actifs immobiliers dans des domaines aussi variés que les résidences services, les bureaux, l’hôtellerie… « Nous ciblons des sociétés présentes sur des secteurs portés par des tendances de fond comme l’émergence de nouveaux concepts hôteliers ou immobiliers, le déficit de logements dans les centres-villes ou le vieillissement de la population » explique Guillaume Donnedieu de Vabres, en charge du capital-investissement immobilier chez Elevation Capital Partners. « Les portefeuilles de nos fonds seront constitués progressivement selon une approche de diversification entre ces différents secteurs, et avec des horizons d’investissement à court terme (1-4 ans pour l’immobilier) et à moyen ou long terme (5-7 ans pour l’immobilier géré) ».

Pour l’identification des actifs dans lesquels les fonds investiront, Inter Invest s’appuie notamment sur l’expertise acquise par le Groupe dans le secteur immobilier en matière de réhabilitation d’immeubles anciens (au total plus de 50.000 mètres carrés) ou à travers de sa société dédiée à l’immobilier patrimonial, Inter Invest Immobilier, qui propose depuis 2018 des programmes « premium » en démembrement de propriété notamment à Bordeaux, Nantes ou Toulouse.

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FPCI & FCPR

Le FPCI se présente comme un fonds dit « Evergreen », c’est-à-dire un fonds dont l’activité peut se prolonger aussi longtemps que les investisseurs le souhaitent. Les gestionnaires se trouvent ainsi libérés de l’obligation de revendre leurs actifs dans un laps de temps déterminé alors même que la participation n’aurait pas délivré tout son potentiel ou dans un contexte de marché mal orienté. Une cession trop rapide peut en effet se révéler néfaste à la société cédée en générant des décisions prises uniquement pour optimiser la rentabilité à court terme et non le développement à long terme. Une vente trop précoce peut aboutir à l’extrême au démantèlement de la société.

Le fonds est donc en permanence ouvert à la souscription. L’investisseur peut en sortir librement dès lors qu’il se sera passé cinq ans depuis sa constitution. Il récupèrera son épargne sur la base de la valorisation trimestrielle réalisée par la société de gestion. L’investissement dans ce fonds permet de profiter d’une exonération de l’imposition sur la plus-value (pour les personnes physiques) et d’un taux réduit d’IS (0 à15%) du Régime des plus-values long terme pour les personnes morales, sous réserve du respect de certaines conditions.

Les souscriptions de parts du FPCI peut se faire dans le cadre du dispositif de l’apport-cession (article 150-0 B ter du CGI) qui permet à des chefs d’entreprise qui ont vendu leur société, à des actionnaires qui ont cédé des parts de sociétés, à des salariés ayant acquis des actions dans le cadre d’un plan de stock option ou ayant bénéficié d’un plan d’actions gratuites voire de BSPCE… de bénéficier d’un report d’imposition à l’impôt sur le revenu (à l’impôt sur les sociétés pour les personnes morales) des plus-values réalisées si au moins 50% du produit de cession, voire 60% pour les cessions réalisées à compter du 1^er janvier 2019, est réinvesti dans des fonds éligibles au dispositif, ce qui est le cas du FPCI d’Inter Invest.

Le FCPR est un fonds de capital investissement immobilier grand public. Il s’agit d’un fonds mezzanine majoritairement investi en obligations simples et convertibles. Il bénéficie d’une fiscalité optimisée. Pour rappel, l’investissement dans le FCPR permet de profiter d’une exonération d’imposition sur les plus-values de produit de cession des parts (pour les personnes physiques) et d’un taux d’IS réduit (0 à 15%) pour les personnes morales sous réserve de certaines conditions. Le fonds est éligible au PEA-PME.

Investir aujourd’hui dans un fonds immobilier non coté présente enfin l’avantage d’échapper à l’IFI et aux soubresauts actuels des marchés financiers tout en profitant des opportunités actuelles en termes de valorisation, liées au repositionnement d’un certain nombre d’actifs, notamment hôteliers, suite à la crise sanitaire.

*Etude Performance nette des acteurs français du capital investissement à fin 2019, publiée le 24 juin 2020

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Foire aux questions

Comment se rémunère un fonds d’investissement ?

Pour y répondre, il faut comprendre la règle du 2/20 en règle générale. Deux points sont à surveiller à cet effet : les management fees de 2% et le carried interest de 20%. Les 2% des management fees ou frais de gestion correspondent aux montants du fonds d’investissement destinés au paiement des coûts de fonctionnements, lesquels incluent notamment les salaires ou les déplacements. Le carried interest de 20% fait référence au partage des profits du fonds entre General Partners ou GP (responsable de société de gestion) et Limited Partners ou LP (financiers). À la clôture du fonds, 80% des profits reviennent aux Limited Partners et 20% d’entre eux retournent aux General Partners.

Quel est le cycle de vie d’un fonds d’investissement ?

Un fonds d’investissement doit tout d’abord passer par une période de souscription des parts du fonds sur une durée déterminée. Après cela survient la période d’investissement qui se concrétisera par la recherche d’entreprises dotées d’un potentiel économique. La pré-liquidation, qui pourra être facultative, est un préliminaire à la liquidation de fonds : la cession des sociétés en portefeuilles est fréquente à cette occasion. Le cycle inclut également la dissolution du fonds qui nécessite notamment l’agrément de l’AMF. À la fin intervient la liquidation proprement dite, période durant laquelle les dernières participations du fond seront cédées aux détenteurs de parts.

Comment sont réalisées les opérations de capital-investissement ?

On distingue quatre types d’opérations de capital-investissement ou Private Equity. En premier lieu vient le capital-risque ou Venture Capital : celui-ci vise à accroître les fonds propres de la société les premières années suivant sa création. En second lieu arrive le Capital Développement qui promeut l’achat de titres non cotés afin de booster la croissance de l’entreprise. Puis, le capital Retournement est l’apanage des acteurs du capital redressement avec pour but de financer les difficultés financières qu’encoure la société. Et en quatrième position se trouve le capital Transmission qui renvoie à l’achat d’une partie ou de l’intégralité du capital. On retrouve parmi les véhicules de capital-investissement les plus connus les FIP, les FCPR ou encore les FPCI.

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